Was ist mein Haus wert? Die Frage klingt einfach, doch die Antworten gehen oft weit auseinander: Online-Rechner, Nachbarn, Banken und Makler nennen unterschiedliche Zahlen. In diesem Artikel erklären wir, wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird, wann welche Bewertung sinnvoll ist und wie wir bei Immobilien in Friedrichshafen und am Bodensee vorgehen.
Wert ist nicht gleich Preis
Der Marktwert (Verkehrswert) ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Der Angebotspreis ist die Zahl im Inserat. Und der Kaufpreis ist das, was am Ende im Notarvertrag steht. Für einen erfolgreichen Verkauf kommt es darauf an, den Angebotspreis so zu setzen, dass Käufer reagieren – und am Ende ein Kaufpreis nahe am oder über dem Marktwert entsteht.
Die drei klassischen Bewertungsverfahren
- Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Es ist das bevorzugte Verfahren für Eigentumswohnungen und viele Einfamilienhäuser, wenn genug Vergleichsdaten vorliegen.
- Sachwertverfahren: Bodenwert plus Wert des Gebäudes nach Herstellungskosten und Alter, angepasst an den Markt. Es wird häufig bei Einfamilienhäusern eingesetzt, wenn Vergleichsdaten fehlen.
- Ertragswertverfahren: Der Wert ergibt sich aus den erzielbaren Mieten. Es ist das Standardverfahren für Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte.
Grundlage aller Verfahren ist der Bodenrichtwert. Ihn finden Sie kostenlos im Landesportal BORIS-BW. In Friedrichshafen reicht die Spanne von rund 300 €/m² in Ettenkirch über etwa 600 €/m² in Ailingen, Kluftern und Fischbach bis zu 1.850 bis 3.100 €/m² in Seelagen (Stichtag 01.01.2025).
Online-Rechner, Makler-Einschätzung oder Gutachten?
Online-Rechner
Online-Rechner liefern in Minuten eine Zahl, arbeiten aber mit Durchschnittswerten. Zustand, Grundriss, Lage in der Straße oder Potenziale des Grundstücks kennen sie nicht. Als erste Orientierung sind sie brauchbar, als Grundlage für einen Angebotspreis nicht.
Marktwerteinschätzung durch einen Makler
Ein erfahrener Makler bewertet die Immobilie vor Ort und kennt die aktuelle Nachfrage: Welche vergleichbaren Häuser sind gerade auf dem Markt, welche haben sich schnell verkauft, bei welchem Preis kippt das Interesse? Für einen Verkauf ist diese Einschätzung meist die praxisnächste Grundlage.
Verkehrswertgutachten
Ein Gutachten eines Sachverständigen ist nötig, wenn der Wert gegenüber Dritten belastbar nachgewiesen werden muss – etwa vor Gericht, gegenüber dem Finanzamt oder bei Streit in einer Erbengemeinschaft oder Scheidung. Ein Vollgutachten kostet in der Regel mehrere tausend Euro.
So bewerten wir Immobilien in Friedrichshafen
Wir verbinden die klassischen Verfahren mit dem, was der Markt gerade tatsächlich tut:
- Live-Angebot: Welche wirklich vergleichbaren Immobilien sind aktuell auf dem Markt – nach Ort, Größe, Baujahr und Objektart eng gefiltert? Wie groß ist die Konkurrenz?
- Nachfrage: Wie reagieren Käufer auf vergleichbare Angebote, und ab welchem Preis lässt das Interesse spürbar nach?
- Historie: Wie lange waren vergleichbare Immobilien online, wurden sie im Preis gesenkt, und zu welchem Preis gingen sie vom Markt?
- Bodenrichtwert und Objekt: Grundstück, Zustand, Modernisierungen und Potenziale vor Ort.
- Vorgemerkte Kaufinteressenten: Wie viele unserer Suchkunden suchen genau diese Art von Immobilie?
Zur Orientierung: Bestandshäuser werden in Friedrichshafen im Median für rund 4.231 €/m² angeboten, Bestandswohnungen für rund 4.135 €/m². Das sind Angebotspreise, keine Kaufpreise – und Durchschnittswerte ersetzen keine Bewertung. Alle Zahlen und die Entwicklung seit 2021 finden Sie in unserem Marktbericht Friedrichshafen.
Quelle: Auswertung AMR Immobilien auf Basis von Angebotsdaten von ImmoMetrica und ergänzt um eigene Marktforschung.
Was den Wert einer Immobilie bestimmt
- Lage: Ortschaft, Seenähe, Umfeld, Anbindung
- Grundstück: Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit
- Wohnfläche und Grundriss
- Baujahr, Zustand und Modernisierungen
- Energieeffizienz und Heizung
- Rechte und Lasten: Wohnrechte, Wegerechte, Baulasten
- Aktuelle Nachfrage und Konkurrenzangebot
Häufige Fragen
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Online-Rechner sind kostenlos. Eine Marktwerteinschätzung durch einen Makler ist häufig kostenlos, wenn sie im Zusammenhang mit einem möglichen Verkauf erfolgt. Ein Verkehrswertgutachten kostet in der Regel mehrere tausend Euro.
Wie aktuell ist eine Bewertung?
Eine Bewertung bezieht sich immer auf einen Stichtag. Bei Marktveränderungen, Modernisierungen oder einem längeren Zeitraum bis zum Verkauf sollte sie aktualisiert werden.
Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?
Er ist ein Durchschnittswert für eine Zone. Zuschnitt, Größe, Bebaubarkeit und Lage innerhalb der Zone können den tatsächlichen Wert nach oben oder unten verschieben.
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie heute wert ist? Hier können Sie sie kostenlos bewerten lassen. Wie es danach weitergeht, zeigt unser Leitfaden zum Hausverkauf.
