Ein Haus verkauft man meist nur ein- oder zweimal im Leben. Entsprechend groß ist die Unsicherheit: Was ist der richtige Preis? Welche Unterlagen brauche ich? Diskret oder öffentlich verkaufen? Und was kostet mich das alles? In diesem Leitfaden zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie ein Hausverkauf in Friedrichshafen und am Bodensee abläuft – mit aktuellen Zahlen aus unserem Marktbericht und Erfahrungen aus über zehn Jahren Verkaufspraxis.
Woher unsere Zahlen kommen: Die Marktzahlen in diesem Artikel sind keine Portal-Durchschnitte. Grundlage sind alle Kaufangebote der letzten zwölf Monate in Friedrichshafen. Wir zählen jede Immobilie nur einmal – in Friedrichshafen sind rund 18 % aller Inserate Mehrfach- oder Neuinserate derselben Immobilie –, werten nur Bestandsimmobilien ohne Neubau aus, nutzen den Median statt des Durchschnitts und entfernen Fake-Inserate sowie Sonderfälle wie Erbbaurecht oder Nießbrauch. Die Werte werden monatlich neu berechnet und von Alexander Richter geprüft. Angaben zu Vermarktungszeit und die Praxisbeispiele stammen aus unseren eigenen Verkäufen. Quelle: Auswertung AMR Immobilien auf Basis von Angebotsdaten von ImmoMetrica und ergänzt um eigene Marktforschung. Zur vollständigen Methodik im Marktbericht
Das Wichtigste in Kürze
- Der Preis entscheidet in den ersten Wochen. In Friedrichshafen wurde knapp jedes vierte Haus während der Online-Phase im Preis gesenkt – meist, weil zu hoch gestartet wurde.
- Häuser sind gefragt: Die mittlere Online-Dauer liegt bei 61 Tagen, bei Wohnungen sind es 76 Tage.
- Vollständige Unterlagen sparen Zeit und bringen Geld: Eine nachgemessene Wohnfläche kann den Preis spürbar verändern.
- Die Maklerprovision teilen sich Käufer und Verkäufer beim Einfamilienhaus in der Regel je zur Hälfte. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zahlt üblicherweise der Käufer.
- Steuern: Haben Sie selbst darin gewohnt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Bei vermieteten Häusern gilt die Zehnjahresfrist.
Der Immobilienmarkt in Friedrichshafen 2026
Nach dem Preisrückgang 2023 hat sich der Markt in Friedrichshafen stabilisiert. Laut unserem Marktbericht Friedrichshafen (Stand Oktober 2026) werden Bestandshäuser – Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser – im Median für rund 4.231 €/m² angeboten. Bei typischen 140 m² Wohnfläche entspricht das einem Angebotspreis von rund 595.000 €. In den vergangenen zwölf Monaten waren 103 solcher Häuser im Angebot, neu hinzu kommen im Schnitt nur sechs bis sieben pro Monat.
Wichtig: Das sind Angebotspreise, keine erzielten Kaufpreise. Je nach Lage und Zustand liegt der tatsächliche Verkaufspreis darunter – bei gefragten Häusern auch darüber. Und die Spanne ist groß: Ein Reihenmittelhaus in der Kernstadt und ein freistehendes Haus in Seenähe trennen schnell mehrere hunderttausend Euro.
Die Nachfrage ist in Friedrichshafen solide. Große Arbeitgeber wie ZF, Rolls-Royce Power Systems und Airbus in Immenstaad sorgen für einen stetigen Zuzug von Fachkräften, die Wohneigentum suchen. Besonders gefragt sind Häuser in Seenähe und in beliebten Ortschaften wie Fischbach oder Ailingen.
Schritt 1: Ziel und Zeitrahmen klären
Bevor es um Preise geht, steht die Frage nach dem Warum: Wollen Sie den höchstmöglichen Preis erzielen, schnell Klarheit haben oder möglichst diskret verkaufen? Gibt es einen festen Termin, etwa den Umzug, eine Anschlussfinanzierung oder die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft? Diese Antworten bestimmen die gesamte Strategie – vom Angebotspreis bis zur Art der Vermarktung.
Klären Sie außerdem früh, ob alle Eigentümer an einem Strang ziehen. Bei Erbengemeinschaften oder Trennungen müssen alle Eigentümer dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben. Mehr dazu: Geerbtes Haus verkaufen und Haus verkaufen bei Scheidung.
Schritt 2: Den richtigen Angebotspreis finden
Der Angebotspreis ist die wichtigste Entscheidung des gesamten Verkaufs. Ist er zu hoch, bleiben Anfragen aus, das Inserat altert, und am Ende folgt eine Preissenkung, die Käufer als Verhandlungssignal lesen. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld.
So nähern Sie sich einem realistischen Preis:
- Bodenrichtwert prüfen: Den Wert des Grundstücks je Quadratmeter finden Sie kostenlos im Landesportal BORIS-BW. In Friedrichshafen reicht die Spanne von rund 300 €/m² in Ettenkirch über etwa 600 €/m² in Ailingen, Kluftern und Fischbach bis zu 1.850 bis 3.100 €/m² in Seelagen (Stichtag 01.01.2025).
- Vergleichsangebote ansehen – aber mit Vorsicht: Viele Häuser stehen zu lange und zu teuer online. Aussagekräftiger sind Angebote, die schnell wieder verschwunden sind.
- Zustand ehrlich bewerten: Baujahr, Dach, Fenster, Heizung und Energieeffizienz beeinflussen den Preis heute stärker als noch vor einigen Jahren. Käufer rechnen notwendige Sanierungen inzwischen sehr genau ein.
- Potenziale erkennen: Ausbaureserven, eine mögliche Teilung oder eine zusätzliche Bebauung des Grundstücks können den Wert deutlich verändern.
Eine fundierte Einschätzung verbindet diese Faktoren mit der tatsächlichen Nachfrage. Wir gleichen dazu auch ab, wie viele vorgemerkte Kaufinteressenten aktuell genau so ein Haus suchen. Wie eine Bewertung im Einzelnen abläuft, lesen Sie in So wird eine Immobilie bewertet. Hier können Sie Ihre Immobilie kostenlos bewerten lassen.
Schritt 3: Unterlagen vollständig vorbereiten
Fehlende oder widersprüchliche Unterlagen sind einer der häufigsten Gründe, warum sich Verkäufe verzögern – spätestens die Bank des Käufers verlangt sie. Diese Unterlagen sollten Sie für einen Hausverkauf bereithalten (ausführlich in unserer Checkliste für die Unterlagen):
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte bzw. Lageplan
- Baupläne, Baugenehmigung und Baubeschreibung
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben, siehe unten)
- Grundrisse und Schnitte
- Nachweise über Modernisierungen (z. B. Rechnungen für Dach, Fenster oder Heizung)
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Grundsteuerbescheid und Nachweise über Erschließungskosten
- bei vermieteten Häusern: Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen
- bei geerbten Häusern: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
Der Energieausweis ist Pflicht: Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben. Die wichtigsten Kennwerte gehören bereits in die Immobilienanzeige.
Aus unserer Praxis: Bei einem Verkauf passten die Wohnflächenangaben in den alten Unterlagen nicht zusammen. Nach einer neuen Vermessung ergaben sich 17 m² mehr Wohnfläche – das brachte 80.000 € Mehrerlös.
Schritt 4: Die richtige Vermarktung wählen
Viele Eigentümer denken beim Verkauf zuerst an ein Inserat auf den großen Portalen. Das ist nicht immer der beste erste Schritt. Ein Haus, das wochenlang online steht und im Preis sinkt, verliert an Attraktivität – und jede Preisänderung bleibt für Käufer sichtbar.
Wir gehen deshalb in zwei Stufen vor:
- Diskreter Vorverkauf (Secret Sale): Zuerst bieten wir das Haus vorgemerkten, bereits geprüften Suchkunden an – ohne öffentliches Inserat und ohne öffentliche Preishistorie.
- Öffentliche Vermarktung: Erst dann folgt die Präsentation auf allen relevanten Kanälen – mit professionellen Fotos, aussagekräftigem Exposé und klarer Vorauswahl der Interessenten.
Gerade die ersten Wochen einer öffentlichen Vermarktung sind entscheidend: Dann ist die Aufmerksamkeit am größten. Handyfotos und eine Standardanzeige verschenken genau diese Phase.
Schritt 5: Besichtigungen und Käuferprüfung
Viele Besichtigungen sind kein Erfolgsmaßstab. Entscheidend ist, dass die richtigen Menschen kommen. Prüfen Sie Interessenten vorab: Ist die Finanzierung geklärt, gibt es eine Finanzierungsbestätigung der Bank, passt das Haus wirklich zu den Wünschen? Das schützt Sie vor Besichtigungstourismus und vor Käufern, die kurz vor dem Notartermin abspringen.
Liegen mehrere ernsthafte Interessenten vor, entsteht ein strukturierter Wettbewerb. Wichtig ist, dass alle Beteiligten fair und transparent behandelt werden – das schafft Vertrauen und führt zu belastbaren Angeboten.
Schritt 6: Kaufvertrag, Notar und Übergabe
Haben Sie sich mit einem Käufer geeinigt, beauftragt in der Regel der Käufer den Notar. Dieser erstellt den Kaufvertragsentwurf. Ist der Käufer Verbraucher, muss er den Entwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten.
Nach der Beurkundung läuft die Abwicklung über den Notar: Er veranlasst die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers, holt Löschungsbewilligungen der Bank für bestehende Grundschulden ein und teilt dem Käufer mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Erst wenn das Geld bei Ihnen eingegangen ist, übergeben Sie das Haus – am besten mit einem Übergabeprotokoll, das Zählerstände, Schlüssel und den Zustand festhält.
Welche Kosten fallen beim Hausverkauf an?
- Maklerprovision: Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an einen privaten Käufer tragen Verkäufer und Käufer die Provision seit Ende 2020 in der Regel je zur Hälfte.
- Löschung von Grundschulden: Ist noch eine Grundschuld eingetragen, die der Käufer nicht übernimmt, zahlen Sie die Kosten für Notar und Grundbuchamt zur Löschung.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Lösen Sie ein laufendes Darlehen mit Zinsbindung vorzeitig ab, kann Ihre Bank eine Entschädigung verlangen. Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank.
- Unterlagen und Energieausweis: Kosten für fehlende Unterlagen oder einen neuen Energieausweis.
- Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer (in Baden-Württemberg 5 % des Kaufpreises) trägt üblicherweise der Käufer.
Muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?
Haben Sie das Haus selbst bewohnt – im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor oder durchgehend seit dem Kauf –, ist der Gewinn in der Regel steuerfrei. Bei vermieteten Häusern gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren: Verkaufen Sie innerhalb dieser Frist mit Gewinn, kann Einkommensteuer anfallen. Klären Sie Ihren Fall im Zweifel vorab mit Ihrem Steuerberater.
Wie lange dauert ein Hausverkauf in Friedrichshafen?
Häuser bleiben in Friedrichshafen im Median 61 Tage online. Unsere reine Vermarktungszeit – vom ersten Exposé bis zum Notartermin – liegt im Schnitt bei 7 bis 16 Wochen. Dazu kommt die Vorbereitung mit Unterlagen, Fotos und Exposé sowie nach dem Notartermin die Abwicklung bis zur Kaufpreiszahlung, die meist einige Wochen dauert. Realistisch sollten Sie vom Entschluss bis zur Übergabe mit drei bis sechs Monaten rechnen.
Die häufigsten Fehler beim Hausverkauf
- Zu hoch starten und den Preis dann schrittweise senken.
- Unterlagen nicht prüfen und dadurch Wohnfläche, Potenziale oder Probleme übersehen.
- Inserieren und hoffen statt aktiver Ansprache passender Käufer.
- Handyfotos und Standardexposé in der wichtigsten Phase des Verkaufs.
- Besichtigungen ohne Vorauswahl – viel Aufwand, wenig Ergebnis.
- Ohne geprüfte Finanzierung zum Notar gehen.
- Emotionen statt Strategie: Der persönliche Wert eines Hauses ist nicht der Marktwert.
Ausführlich mit Zahlen und Beispielen: Fehler beim Hausverkauf – und wie Sie sie vermeiden.
Mit oder ohne Makler verkaufen?
Viele Eigentümer könnten ihr Haus theoretisch selbst verkaufen. Das eigentliche Risiko liegt selten in der Arbeit, sondern in falschen Entscheidungen zu Beginn: falscher Angebotspreis, falscher Vermarktungsweg, falsche Einschätzung der Nachfrage. Ein guter Makler sollte Ihnen mehr einbringen, als er kostet – durch einen besseren Preis, einen sicheren Ablauf und weniger Aufwand für Sie.
Wie das aussehen kann, zeigt ein Beispiel aus unserer Praxis: Eine Erbengemeinschaft mit fünf Eigentümern hatte nach einem ersten, unstrukturierten Verkaufsversuch nur ein Angebot – 30 % unter dem Angebotspreis. Nach einer Neuvermessung (+30 m² Wohnfläche) und einer neuen Verkaufsstrategie lagen drei qualifizierte Kaufangebote vor. Die Immobilie wurde 49 % über dem besten Angebot des ersten Versuchs verkauft.
Häufige Fragen zum Hausverkauf in Friedrichshafen
Was ist mein Haus in Friedrichshafen wert?
Das hängt von Lage, Grundstück, Wohnfläche und Zustand ab. Als grobe Orientierung: Bestandshäuser werden in Friedrichshafen im Median für rund 4.231 €/m² angeboten. Eine verlässliche Zahl für Ihr Haus erhalten Sie nur durch eine individuelle Bewertung.
Wer bezahlt den Notar beim Hausverkauf?
In der Regel der Käufer. Er trägt die Kosten für Beurkundung, Grundbucheintragung und die Grunderwerbsteuer. Der Verkäufer zahlt nur die Löschung eigener Grundschulden.
Kann ich mein Haus verkaufen, wenn es noch nicht abbezahlt ist?
Ja. Die Restschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst; der Notar koordiniert das mit Ihrer Bank. Rechnen Sie bei laufender Zinsbindung mit einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung.
Kann ich diskret verkaufen, ohne dass Nachbarn es mitbekommen?
Ja. Über vorgemerkte und geprüfte Suchkunden lässt sich ein Haus verkaufen, ohne dass es öffentlich inseriert wird.
Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Hausverkauf?
Wichtiger als die Jahreszeit ist eine gute Vorbereitung. Erfahrungsgemäß ist die Nachfrage im Frühjahr und Herbst etwas höher – ein gut vorbereitetes Haus zum richtigen Preis verkauft sich aber das ganze Jahr.
Fazit: Gut vorbereitet verkauft sich besser
Ein erfolgreicher Hausverkauf in Friedrichshafen beginnt nicht mit dem Inserat, sondern mit einem realistischen Preis, vollständigen Unterlagen und einer klaren Strategie. Wenn Sie wissen möchten, was Ihr Haus aktuell wert ist und wie ein Verkauf in Ihrem Fall ablaufen kann, sprechen Sie uns an: Immobilie kostenlos bewerten oder unverbindliches Erstgespräch vereinbaren.
