Ohne vollständige Unterlagen kein Kaufvertrag: Spätestens die Bank des Käufers und der Notar verlangen sie. Fehlen Dokumente oder widersprechen sie sich, verzögert sich der Verkauf um Wochen – oder Interessenten springen ab. In dieser Checkliste finden Sie alle Unterlagen, die Sie für den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung brauchen, und wo Sie sie bekommen.
Das Wichtigste in Kürze
- Früh anfangen: Einige Unterlagen, etwa die Bauakte, brauchen bei Behörden mehrere Wochen.
- Unterlagen prüfen, nicht nur sammeln: Widersprüche bei Wohnfläche oder Baugenehmigung fallen sonst erst beim Käufer oder dessen Bank auf.
- Der Energieausweis ist Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen.
- Bei Wohnungen kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft dazu.
Checkliste: Unterlagen für den Hausverkauf
Grundstück und Eigentum
- Aktueller Grundbuchauszug: zeigt Eigentümer, Rechte und Belastungen wie Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte. Erhältlich beim Grundbuchamt oder über den Notar.
- Flurkarte bzw. Lageplan: zeigt Grundstücksgrenzen und Bebauung. Erhältlich beim Vermessungsamt.
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis: Baulasten stehen nicht im Grundbuch, können den Wert aber deutlich beeinflussen. In Baden-Württemberg führt die Baurechtsbehörde der Stadt oder Gemeinde das Verzeichnis.
- Nachweise über Erschließungskosten: Käufer wollen wissen, ob noch Beiträge offen sind.
Gebäude
- Baugenehmigung, Baupläne und Baubeschreibung: Liegen sie nicht mehr vor, lassen sie sich als Kopie aus der Bauakte beim Baurechtsamt anfordern.
- Wohnflächenberechnung: idealerweise nach Wohnflächenverordnung. Bei alten oder widersprüchlichen Angaben lohnt sich ein Nachmessen.
- Grundrisse und Schnitte: möglichst aktuell, inklusive späterer Umbauten.
- Energieausweis: Pflicht beim Verkauf. Für viele ältere Häuser mit bis zu vier Wohnungen ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, sonst genügt oft ein Verbrauchsausweis.
- Nachweise über Modernisierungen: Rechnungen für Dach, Fenster, Heizung, Dämmung oder Bäder. Sie belegen den Zustand und stützen den Preis.
- Unterlagen zur Heizung: etwa das letzte Protokoll des Schornsteinfegers.
Kosten und Verträge
- Grundsteuerbescheid
- Gebäudeversicherung: Police mit Versicherungssumme und Schadenhistorie
- Darlehensunterlagen: für die Ablösung bestehender Grundschulden
- Bei vermieteten Häusern: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Mieterliste
- Bei geerbten Häusern: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
Aus unserer Praxis: Bei einem Verkauf passten die Wohnflächenangaben in den alten Unterlagen nicht zusammen. Nach einer neuen Vermessung ergaben sich 17 m² mehr Wohnfläche – das brachte 80.000 € Mehrerlös.
Zusätzliche Unterlagen beim Wohnungsverkauf
Wer eine Eigentumswohnung verkauft, braucht zusätzlich die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Käufer und Banken achten hier besonders auf geplante Sanierungen und die Höhe der Rücklagen.
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und allen Nachträgen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
- Beschlusssammlung der Gemeinschaft
- Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
- Höhe der Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage)
- Energieausweis für das Gebäude
- Zustimmung des Verwalters, falls die Teilungserklärung sie für einen Verkauf vorschreibt
Wie lange dauert es, die Unterlagen zu beschaffen?
Grundbuchauszug und Flurkarte liegen meist innerhalb weniger Tage vor. Kopien aus der Bauakte und die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis können je nach Behörde mehrere Wochen dauern. Ein Energieausweis ist in der Regel innerhalb von ein bis zwei Wochen erstellt. Planen Sie deshalb vor dem Verkaufsstart genug Zeit ein – oder beginnen Sie mit der Beschaffung, bevor Sie einen Preis festlegen.
Unterlagen prüfen statt nur sammeln
Vollständige Unterlagen sind die Pflicht. Den Unterschied macht die Prüfung: Stimmen Wohnfläche, Baugenehmigung und tatsächlicher Zustand überein? Gibt es nicht genehmigte Anbauten, Baulasten oder Rechte Dritter im Grundbuch? Solche Punkte sollten Sie kennen, bevor ein Käufer oder dessen Bank sie entdeckt – dann können Sie sie lösen oder offen ansprechen, statt kurz vor dem Notartermin nachverhandeln zu müssen.
Bei unseren Verkäufen übernehmen wir die Beschaffung und Plausibilitätsprüfung der Unterlagen. Mehr zum gesamten Ablauf lesen Sie in unserem Leitfaden zum Hausverkauf in Friedrichshafen.
Häufige Fragen
Brauche ich alle Unterlagen schon vor dem Inserat?
Den Energieausweis ja, denn seine Kennwerte gehören in die Anzeige. Die übrigen Unterlagen sollten spätestens vorliegen, wenn ernsthafte Interessenten die Finanzierung anfragen.
Was passiert, wenn die Baugenehmigung fehlt?
Dann sollte zuerst geklärt werden, ob die Bauakte beim Baurechtsamt vorhanden ist. Fehlen Genehmigungen für Anbauten oder Umbauten, lässt sich das Risiko oft vor dem Verkauf einschätzen und im Kaufvertrag regeln.
Wer bestellt Grundbuchauszug und Unterlagen?
Als Eigentümer können Sie die Unterlagen selbst anfordern. Beauftragen Sie einen Makler, übernimmt er das in der Regel mit Ihrer Vollmacht.
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