Ein geerbtes Haus ist oft mehr als eine Immobilie: Es steckt voller Erinnerungen, und häufig müssen sich mehrere Erben einig werden. Gleichzeitig stellen sich praktische Fragen: Wer darf verkaufen? Was ist mit dem Grundbuch? Fallen Steuern an? Dieser Artikel führt Sie Schritt für Schritt durch den Verkauf eines geerbten Hauses.
Das Wichtigste in Kürze
- Nachweis der Erbfolge: Sie brauchen einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
- Erbengemeinschaft: Verkaufen können die Erben nur gemeinsam.
- Grundbuch: Die Berichtigung auf die Erben ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
- Steuern: Erbschaftsteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad und den Freibeträgen ab. Beim Verkauf kann zusätzlich die Spekulationsfrist eine Rolle spielen.
Schritt 1: Erbfolge nachweisen
Um über das Haus verfügen zu können, müssen Sie Ihr Erbrecht nachweisen. Das geht mit einem Erbschein vom Nachlassgericht oder mit einem notariellen Testament bzw. Erbvertrag samt Eröffnungsprotokoll. Ein handschriftliches Testament allein reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht aus.
Schritt 2: Grundbuch berichtigen
Nach dem Erbfall ist das Grundbuch unrichtig, weil noch der Erblasser eingetragen ist. Die Berichtigung auf die Erben ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird. Wird direkt verkauft, kann der Notar die nötigen Schritte meist mit dem Kaufvertrag verbinden.
Schritt 3: Einigung in der Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über das Haus können sie nur gemeinsam verfügen: Alle müssen dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben. Oft gehen die Vorstellungen auseinander – beim Preis, beim Zeitpunkt oder bei der Frage, ob jemand das Haus übernehmen möchte.
Hilfreich sind dann eine neutrale Bewertung, ein klarer Zeitplan und ein Ansprechpartner, der alle Erben gleich informiert. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Sie dauert lange, kostet Geld und bringt erfahrungsgemäß selten den besten Preis – sie sollte der letzte Ausweg sein.
Aus unserer Praxis: Fünf Erben aus unterschiedlichen Generationen, ein erster Verkaufsversuch ohne Struktur und nach Wochen nur ein Angebot – 30 % unter dem Angebotspreis. Nach einer Neuvermessung (+30 m² Wohnfläche), einer realistischen Preispositionierung und transparenter Kommunikation mit allen Erben lagen drei qualifizierte Angebote vor. Verkauft wurde 49 % über dem besten Angebot des ersten Versuchs.
Schritt 4: Haus vorbereiten
- Unterlagen beschaffen: Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis und alles Weitere – siehe unsere Checkliste für die Unterlagen. Bei geerbten Häusern fehlt häufig einiges.
- Versicherung informieren: Steht das Haus leer, sollten Sie die Gebäudeversicherung darüber informieren.
- Räumen oder nicht: Ein geräumtes Haus lässt sich besser zeigen. Mit der Räumung kann aber auch bis nach dem Verkauf gewartet werden, wenn das im Kaufvertrag geregelt ist.
- Wert ermitteln: Gerade bei mehreren Erben schafft eine nachvollziehbare Bewertung die Grundlage für eine Einigung.
Welche Steuern fallen an?
Erbschaftsteuer
Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad ab. Die Freibeträge liegen bei 500.000 € für Ehe- und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel und 20.000 € für Geschwister und andere Erben. Gerade am Bodensee können diese Freibeträge bei Immobilien schnell ausgeschöpft sein.
Wichtig: Ein selbst genutztes Familienheim kann für Ehepartner und Kinder steuerfrei vererbt werden – aber nur, wenn sie es zehn Jahre lang selbst bewohnen. Wer innerhalb dieser Frist verkauft, verliert die Steuerbefreiung in der Regel rückwirkend.
Spekulationsfrist
Beim Verkauf übernehmen Erben den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Hat dieser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Gewinn beim Verkauf grundsätzlich steuerfrei. Liegt der Kauf kürzer zurück, kommt es unter anderem auf die Eigennutzung an.
Steuerfragen rund um ein Erbe sind individuell. Klären Sie Ihren Fall vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater.
Häufige Fragen
Kann ich verkaufen, bevor ich im Grundbuch stehe?
Ja, wenn Sie Ihr Erbrecht nachweisen können. Der Notar regelt die Abläufe mit dem Grundbuchamt.
Was passiert, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?
Dann ist zuerst eine Einigung sinnvoll, etwa durch Übernahme des Hauses durch diesen Miterben gegen Auszahlung der anderen. Gelingt das nicht, bleibt als letzter Schritt die Teilungsversteigerung.
Kann ein Miterbe das Haus übernehmen?
Ja. Er zahlt die anderen Erben aus. Eine neutrale Bewertung hilft, einen fairen Betrag festzulegen.
Sie haben ein Haus geerbt und möchten wissen, was es wert ist? Hier können Sie es kostenlos bewerten lassen, oder vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch.
