Bei einer Trennung ist das gemeinsame Haus oft der größte Vermögenswert – und einer der schwierigsten Punkte. Emotionen, Kredit, Kinder und unterschiedliche Vorstellungen treffen aufeinander. Dieser Artikel zeigt Ihnen die möglichen Wege und worauf es beim Verkauf ankommt.
Das Wichtigste in Kürze
- Eigentum steht im Grundbuch: Wem das Haus gehört, hängt nicht von der Ehe ab, sondern von der Eintragung.
- Der Kredit bleibt: Wer unterschrieben hat, haftet weiter – auch nach dem Auszug.
- Es gibt vier Wege: gemeinsam verkaufen, einer übernimmt, vermieten oder – im Streitfall – Teilungsversteigerung.
- Steuern prüfen: Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann steuerpflichtig sein, wenn einer schon ausgezogen ist.
Die vier Optionen für das gemeinsame Haus
1. Gemeinsam verkaufen
Der häufigste und meist sauberste Weg. Der Kredit wird aus dem Kaufpreis abgelöst, der Rest wird nach den Eigentumsanteilen bzw. nach Ihrer Vereinbarung aufgeteilt. Beide Eigentümer müssen dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben.
2. Einer übernimmt das Haus
Ein Partner zahlt den anderen aus und übernimmt das Haus allein. Dafür braucht es eine faire Bewertung und eine Bank, die den ausziehenden Partner aus dem Kredit entlässt. Ohne diese Haftentlassung bleibt er weiter in der Pflicht – auch wenn er im Grundbuch nicht mehr steht.
3. Vermieten oder vorübergehend weiter nutzen
Manchmal ist ein Verkauf (noch) nicht gewollt, etwa wegen der Kinder. Das Haus kann vermietet oder von einem Partner weiter bewohnt werden. Das verschiebt die Entscheidung, löst sie aber nicht: Beide bleiben Eigentümer und Kreditnehmer.
4. Teilungsversteigerung
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Sie ist teuer, dauert lange und führt erfahrungsgemäß selten zum besten Preis. Sie sollte die letzte Option sein.
Was bei einem Verkauf wichtig ist
- Neutrale Bewertung: Ein nachvollziehbarer Marktwert verhindert Streit über den Preis. Bei grundlegender Uneinigkeit kann ein Verkehrswertgutachten sinnvoll sein. Mehr dazu: So wird eine Immobilie bewertet.
- Ein Ansprechpartner für beide: Beide Eigentümer bekommen dieselben Informationen zur selben Zeit. Das schafft Vertrauen und beschleunigt Entscheidungen.
- Diskretion: Wer nicht möchte, dass Nachbarn und Bekannte vom Verkauf erfahren, kann zunächst diskret an vorgemerkte Kaufinteressenten verkaufen, ohne öffentliches Inserat.
- Kredit und Bank früh einbinden: Klären Sie, ob bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
- Unterlagen vollständig: Siehe unsere Checkliste für die Unterlagen.
Zugewinnausgleich und Steuern
Leben Sie im gesetzlichen Güterstand, wird bei der Scheidung der Zugewinn ausgeglichen. Maßgeblich ist dabei in der Regel der Wert zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags. Wie das Haus dabei berücksichtigt wird, klären Sie mit Ihrem Anwalt.
Steuerlich ist der Verkauf eines selbst bewohnten Hauses in der Regel steuerfrei. Ist ein Partner aber ausgezogen und wird innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft – oder der Anteil an den Ex-Partner übertragen –, kann für ihn ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen. Lassen Sie das vorab von Ihrem Steuerberater prüfen.
Häufige Fragen
Kann ich das Haus allein verkaufen?
Nur, wenn Sie allein im Grundbuch stehen. Bei gemeinsamem Eigentum müssen beide zustimmen. Auch als Alleineigentümer kann während der Ehe in bestimmten Fällen die Zustimmung des Partners nötig sein – klären Sie das mit Ihrem Anwalt.
Sollten wir vor oder nach der Scheidung verkaufen?
Das hängt von Zugewinn, Steuern und Ihrer persönlichen Situation ab. Wichtig ist vor allem, dass beide denselben Plan verfolgen.
Wie lange dauert der Verkauf?
Mit vollständigen Unterlagen und einer Einigung über den Preis meist drei bis sechs Monate vom Entschluss bis zur Übergabe. Wie der Ablauf aussieht, lesen Sie im Leitfaden zum Hausverkauf.
Sie stehen vor dieser Entscheidung? In einem vertraulichen Erstgespräch klären wir Ihre Möglichkeiten – auf Wunsch mit beiden Partnern gemeinsam.
