Die meisten Fehler beim Hausverkauf passieren ganz am Anfang – lange bevor der erste Interessent anruft. Sie kosten Zeit, Nerven und oft einen fünfstelligen Betrag. Hier sind die Fehler, die wir bei Verkäufen in Friedrichshafen und am Bodensee immer wieder sehen, und wie Sie sie vermeiden.
Woher unsere Zahlen kommen: Die Marktzahlen in diesem Artikel stammen aus unserem Marktbericht für Friedrichshafen: alle Kaufangebote der letzten zwölf Monate, jede Immobilie nur einmal gezählt, nur Bestand ohne Neubau, Median statt Durchschnitt, monatlich von Alexander Richter geprüft. Die Praxisbeispiele stammen aus unseren eigenen Verkäufen. Quelle: Auswertung AMR Immobilien auf Basis von Angebotsdaten von ImmoMetrica und ergänzt um eigene Marktforschung. Zur Methodik im Marktbericht
1. Mit einem zu hohen Preis starten
Der häufigste und teuerste Fehler. Wer mit dem höchsten noch denkbaren Preis startet, bekommt in den ersten Wochen kaum Anfragen – genau in der Phase, in der die Aufmerksamkeit am größten ist. In Friedrichshafen wurde knapp jedes vierte Haus während der Online-Phase im Preis gesenkt, bei Wohnungen sogar gut jede dritte. Ein realistischer Startpreis ist deshalb kein Verzicht, sondern die Voraussetzung für Wettbewerb unter Käufern.
2. Den Preis schrittweise senken
Jede Preissenkung ist für Käufer sichtbar und wird als Signal gelesen: Hier geht noch mehr. Wer mehrfach nachgibt, verhandelt am Ende von einem schwachen Ausgangspunkt und verkauft oft unter dem Wert, der mit dem richtigen Start möglich gewesen wäre.
3. Das Inserat löschen und neu einstellen
Manche Verkäufer versuchen, eine lange Online-Zeit zu verstecken, indem sie das Inserat neu einstellen. Käufer und Makler erkennen das meist – Suchdienste und Preisdatenbanken speichern die Historie. In Friedrichshafen sind rund 18 % aller Inserate Mehrfach- oder Neuinserate derselben Immobilie. Das Vertrauen leidet, die Verhandlungsposition auch.
4. Unterlagen nicht prüfen
Unterlagen werden oft nur gesammelt, aber nicht geprüft. Dabei stecken darin Risiken und Chancen: widersprüchliche Wohnflächen, nicht genehmigte Anbauten, Baulasten. In einem unserer Verkäufe ergab eine Neuvermessung 17 m² mehr Wohnfläche – das brachte 80.000 € Mehrerlös. Was Sie brauchen, zeigt unsere Checkliste für die Unterlagen.
5. Potenziale übersehen
Ausbaureserven im Dachgeschoss, eine mögliche Teilung des Grundstücks oder eine zusätzliche Bebauung können den Wert deutlich verändern. Wer diese Potenziale nicht kennt, kann sie weder belegen noch im Preis berücksichtigen.
6. Mit Handyfotos und Standardanzeige vermarkten
Die Präsentation entscheidet über die ersten Anfragen. Dunkle Fotos, fehlende Grundrisse und ein austauschbarer Text verschenken die wichtigsten Wochen. Professionelle Fotos, ein klarer Grundriss und ein Exposé, das die Stärken der Immobilie zeigt, kosten wenig im Verhältnis zum Kaufpreis.
7. Inserieren und hoffen
Ein Inserat allein ist keine Strategie. Wirksamer ist es, zuerst vorgemerkte und geprüfte Kaufinteressenten anzusprechen – diskret und ohne öffentliche Preishistorie – und erst danach öffentlich zu vermarkten.
8. Interessenten nicht prüfen
Viele Besichtigungen sind kein Erfolg, wenn die Finanzierung der Interessenten nicht geklärt ist. Ohne Vorauswahl und Finanzierungsbestätigung riskieren Sie Besichtigungstourismus und Käufer, die kurz vor dem Notartermin abspringen.
9. Mängel verschweigen oder Fristen übersehen
Bekannte Mängel müssen Sie offenlegen. Ein im Kaufvertrag vereinbarter Gewährleistungsausschluss schützt nicht, wenn Mängel arglistig verschwiegen wurden. Achten Sie außerdem auf steuerliche Fristen: Bei vermieteten Immobilien kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf steuerpflichtig sein, und eine vorzeitige Kreditablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Klären Sie beides vorab mit Ihrer Bank und Ihrem Steuerberater.
Wie viel ein strukturierter Neustart bringen kann
Ein Beispiel aus unserer Praxis: Eine Erbengemeinschaft mit fünf Eigentümern hatte nach einem ersten, unstrukturierten Verkaufsversuch nur ein Angebot – 30 % unter dem Angebotspreis. Nach einer Neuvermessung (+30 m² Wohnfläche), einer realistischen Preispositionierung und klarer Marktführung lagen drei qualifizierte Kaufangebote vor. Die Immobilie wurde 49 % über dem besten Angebot des ersten Versuchs verkauft.
Fazit
Die meisten Fehler lassen sich mit einer guten Vorbereitung vermeiden: realistischer Preis, geprüfte Unterlagen, eine klare Vermarktungsstrategie und geprüfte Interessenten. Wie ein Verkauf Schritt für Schritt abläuft, lesen Sie im Leitfaden zum Hausverkauf in Friedrichshafen. Oder lassen Sie Ihre Immobilie direkt kostenlos bewerten.
